経営者のための行政書士活用術　豊島区内での会社設立　建設業　宅建業　酒類媒介業　在留資格はお任せください。

経営者のための行政書士活用術
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宅建業

　宅建業

■はじめに 宅地建物取引業者は、大は街全体を開発されるデベロッパーから、郊外のアパート斡旋専門の不動産屋さんまで経営規模において大きな格差があります。建設業者が不動産事業部として営業したり、子会社の形で行うケースもあります。景気の波をもろに受けている業種でもありますが、景気の持ち直しによってマンション･戸建て等の建売業者は活気を帯びているものの、過当競争がさらに進む模様。
なお、宅建業者は全国で凡そ１４万余社言われています。

■宅地建物取引業とは

宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うものを言います。

1	宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
2.	宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。

■宅地建物取引業新規申請手続き

【宅建業法の目的】

法令及び業態から分類してみます。
1.法令からの分類（法第２条２号）：「宅地若しくは建物（建物の一部を含む）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」
売買・賃貸借、仲介（媒介・代理）、管理・交換
●法令からの分類

〔物　　　件〕	売買	・・・・・	・・・・・	自ら行う
	交換	・・・・・	・・・・・	自ら行う

〔宅地・建物〕	売買	代理	・・・・・	他人から依頼されて行う
	交換
	貸借	媒介	・・・・・	他人から依頼されて行う

●業種から見た分類

宅地建物の売買

・・・・・

分譲業務

・・・・・

建売り・マンション業

宅地建物の交換

・・・・・

等価交換業務

・・・・・

コンサルティング業務

宅地建物の売買、
貸借の媒介（代理）

・・・・・

仲介業務

・・・・・

仲介業

2.管理業の分類：不動産は常に良好な状態で保ち、利用者効率をいかに維持（管理）するかで決まります。不動産の価値はいかに管理するかで決まります。

3.営業保証金について

①	営業保証金の供託	不動産業を営むには、免許申請し免許通知があってから、営業保証金を供託しなければなりません。この営業保証金より少ない負担で開業するために宅地建物取引業保証協会へ加入します。
②	宅地建物取引業保証協会	宅地建物取引業保証協会とは国土交通大臣の指定を受けた宅地建物取引業者のみを会員とした社団法人で業務内容は次のとおり。・宅地建物取引業に係る苦情解決。・取引責任者を含め宅地建物取引業に従事する者に対する研修。・宅地建物取引業に係る取引により生じた債権の弁済業務
③	全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会	宅地建物取引業保証協会に指定された団体。保証協会に入会するには230万円程かかります。入会の手続はそれぞれ支部があるので手続してください。入会資格は原則として免許通知を受け取った者となってますが、免許申請と同時に仮入会になることもあります。

【不動産業の関連業種】

不動産業の関連業種：大手デベロッパーに銀行系、鉄道系、財閥系、流通系等があり､関連産業が星のように煌めいています。例えば都内には不動産業免許と建設業許可を受けた百貨店が、増改築や系列企業が開発した分譲住宅の相談窓口があり顧客の囲い込みで成績を上げています。しかし、不動産業を専業にしているケースはごく一部で、多くの業者は何かしら兼業にしていますが次の理由によるものです。

①	不動産業のリスクの回避（分散）
②	不動産に関する情報収集と相乗効果
③	本業発展のため経営基盤（体質）の転換など

一方、兼業に適した業種には次のものがあります。

①	建設業（造園業含む）、建築士事務所、建材業、損害保険代理店
②	飲食店（ファーストフーズ含む）、風俗営業、貸金業、室内装飾業
③	セルフショップ、学習塾、貸会場、画廊、ホテル等

兼業は不動産に関する情報収集にとってプラスになり同時に顧客開拓になりますが、人材が資金と揃っていなければ簡単にいかない。

【必要書類（東京都の場合）】

順序	書類の名称	法人	個人
1	免許申請書類	○	○
2	相談役及び顧問、5％以上の株主・出資者等の名簿	○	×
3	身分証明者（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員について必要）	○	○
4	登記されていないことの証明（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員について必要）	○	○
5	代表者の住民票	×	○
6	略歴書（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任取引主任者、政令使用人、相談役、顧問の全員について必要）	○	○
7	専任の取引主任者設置証明書	○	○
8	宅地建物取引に従事する者の名簿	○	○
9	専任の取引主任者の顔写真	○	○
10	商業登記簿謄本又は履歴事項全部証明	○	×
11	宅地建物取引業経歴書	○	○
12	決算書　※直前1年分	○	×
13	資産に関する調書	○	○
14	納税証明書　※税務署発行。様式その1	○	○
15	誓約書	○	○
16	事務所を使用する権原に関する書面	○	○
17	事務所付近の地図	○	○
18	事務所の写真	○	○

■専任の取引主任者とは

【宅地建物取引主任者とは】

宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者資格試験に合格後、取引主任者登録をし、取引主任者登録をし、取引主任者証の交付を受けているもの。（※合格しただけでは主任者になれません）

【専任の取引主任者とは】

専任の取引主任者とは、下記の2つの要件を充たさなければなりません。

イ	当該事務所に常勤していること
ロ	もっぱら宅建物取引業の業務に従事すること

他の法人の代表者、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合や・他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、事務所に常勤できない状態にある場合・通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合等は、専任にはあたりません。

【専任の取引主任者の設置について】

・	事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。
・	一定数とは、一つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の割合とし、業法第50条第2項で定める案内所等については少なくとも1名以上の取引主任者の設置を義務付けています。
・	専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。

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